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中信建投(26.860, 0.60, 2.28%)研报指出，房地产新发展模式下，行业呈现城市聚焦、存量运营和轻资产化三大趋势，而央国企有望全面受益。

城市聚焦方面，央国企在核心城市优势明显，强投资+强销售推动竞争优势持续扩大；存量运营方面，央国企手握大量优质资产同时具备长足经验；轻资产化方面，央国企的品牌优势和信用优势凸显。看好头部央国企和优质民企重塑中国特色房地产行业估值体系。

新发展模式下，房地产行业呈现城市聚焦、重视存量运营和轻资产化三大趋势。1）城市聚焦：一二线成交金额占比从2018年的61.5%提升至2022年的65.8%，集中供地22城宅地出让金全国占比从2018年的40.0%提升至2022年的47.9%。2）存量运营：全国商业、办公、园区、租赁住房及仓储物流五大业态均有大量存量资产亟待盘活，运营能力成为开发商发展的重要驱力。3）轻资产化：轻资产化转型已成趋势，代建业务最值关注，市场空间预计达1400亿元，品牌价值和信用资质为企业核心竞争力。

三大趋势下央国企优势凸显。央国企在核心城市优势明显，强投资+强销售推动竞争优势持续扩大。2022年核心11城拿地金额Top20房企央国企占比59.5%；销售金额Top20房企中，央国企占比提升7pct至57.8%。央国企风险抗性强，总资产逆市扩张，2022年达20万亿占行业73.9%，先发布局持有大量优质存量资产。品牌与信用优势同样突出，在轻资产化转型中占尽先机。

央国企积极作为，有望重塑中国特色房地产行业估值体系。购房者对于新房的交付更加看重，高信用开发商将更得购房者青睐；央国企的信用优势凸显，2023Q1前20强央国企销售金额同比+64.2%，大幅优于其他房企的-11.7%。央国企在债权、股权融资方面均具备优势，仍具备扩表能力，未来有望通过投资与销售的良性循环获取更大发展动能，进而得到价值重估。

房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：1、销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。

经营服务行业的风险主要在于：1、行业内竞争加剧导致外拓受阻及母公司交付可能不及预期。2、物管行业严重依赖线下场景，疫情会造成较为严重的影响；3、伴随物管覆盖率不断提高，行业内公司从增量增长转向存量小区、单位竞争，竞争加剧可能导致部分公司增速放缓、利润率下降；4、施工进缓慢度，进而影响结转进程，或会导致母公司的交付不及预期。5、轻资产模式企业遭遇对手方违约，品牌商誉减值风险。6、代建、C-REITs等成长市场不确定性风险。