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《人民司法》作为最高人民法院机关刊，载文阐述司法解释，分析典型案例，反映审判工作的新情况新问题，报道社会各界所关心的重大案件审理情况，研究解答司法实践中的疑难问题。
既有住宅增设电梯时业主表决权规则之完善本文刊登于《人民司法》2022年第28期
作者：曾耀林 李亚曦
作者单位：四川省成都市双流区人民法院
内 容 提 要
在既有住宅中增设电梯，民法典确定了“双2/3+双3/4”的业主表决权规则。这一规则在有力推动适老化改造政策落实的同时，也导致了高低层业主之间的利益失衡，对低层业主造成了新的不公，引发了高低层业主之间的纠纷。为弥补这一不足，建议在现有制度中完善对低层业主的救济机制，即在民法典和地方规范性文件中明确规定，电梯增设后高低层业主之间应该协商确定对低层业主的补偿，无法协商一致的，低层业主有权主张损害赔偿，从而促进既有住宅增设电梯工程的顺利健康推行，提升社会治理效果。
目次
一、问题缘起：增设电梯引发的高低层业主纠纷
（一）是否增设电梯的纠纷
（二）阻拦电梯增设工程纠纷
（三）损害赔偿纠纷
二、文本梳理：增设电梯的表决规则
（一）我国法律对业主表决权规则的规定
（二）各地规范性文件对业主表决权的规定
三、理论解析：现有规则的法律逻辑
（一）相邻权义务
（二）少数服从多数原则
（三）社会价值取向
四、实践反思：现有规则的现实后果
（一）居住条件下降
（二）经济利益受损
（三）邻里矛盾加剧
五、改良路径：现有规则的完善进路
（一）理论依据
（二）事前：注重流程规范
（三）事中：强化技术处理
（四）事后：完善补偿机制
（五）损害赔偿请求权
根据全国第七次人口普查，我国 60岁及以上人口为26402万人，占总人口的18.70%，我国已进入人口老龄化时代。囿于时代和条件限制，我国老旧小区大多未安装电梯，极大地限制了高层业主的出行范围和生活自由，一些行动不便的老年人甚至成为“悬空老人”。因此，既有住宅增设电梯成为大众热点话题和国家重点推进的民生工程。然而，除资金来源、设计规划、施工难度等实操层面问题外，既有住宅增设电梯还涉及高低层业主之间的利益得失，处理不当极易引发高低层业主纠纷，成为影响电梯增设工程的一大梗阻。
一、问题缘起：增设电梯引发的高低层业主纠纷
近年，老旧小区高低层业主之间因增设电梯产生纠纷的新闻频频见诸报端。因案件当事人数量多、争议大、影响广、关注高等原因，这些纠纷成为街道社区、住建部门、人民法院面临的棘手问题和社区治理的不和谐因素。
当前，高低层业主之间围绕既有住宅增设电梯产生了相邻关系纠纷、排除妨害纠纷、恢复原状纠纷、侵权责任纠纷等多种纠纷，大致可分为是否增设电梯的纠纷、阻拦电梯增设工程纠纷、损害赔偿纠纷3类，笔者分别选取3件代表性案例加以说明。
（一）是否增设电梯的纠纷
增设电梯对高层业主而言，既可便利出行，又可增加房屋价值，但对低层业主不仅无甚用处，反而可能影响采光、通风等居住条件，贬损其房屋价值，因而，高低层业主基于各自立场，很可能对是否增设电梯持不同意见，并由此产生纠纷。
案例1：
2019年，顾某等高层业主欲增设电梯，将加装电梯初步方案予以公示，低层业主李某考虑到可能产生的不利影响明确表示反对。双方多次沟通未果，顾某等人调整方案，将对李某的影响降到最低。新方案公示期间，李某未明确反对。顾某经其他业主委托与电梯公司签订委托书并继续电梯增设进程。后李某发现电梯已进入施工准备阶段，公示材料中自己房号处被冒签“不参与、不反对”内容，并载明“14户均同意”等内容，遂以公示材料与事实不符、自身权益受到侵害为由向法院起诉，要求确认委托书无效。
法院经审理认为，14户业主中有10户均同意委托顾某作为业主代表，符合法律规定，具有合法授权，且其委托行为未违反和超出委托书约定权限。公示材料中载明的“14户业主均同意增设电梯”存在表述瑕疵，但该内容是在李某并未在第二次公示期间书面表示反对、对应签字栏留白的情形下，由电梯公司代为书写了“不参与、不反对”。公示结果显示，14户业主中有12户均同意增设电梯，已符合物权法第七十六条规定，故该瑕疵并不导致委托书中该内容无效。李某主张合同无效的依据不足，法院依法判决驳回李某的诉讼请求。
该案系典型的因高低层业主对是否增设电梯存在争议而引发的纠纷。此外，该案例还反映了增设电梯动议阶段存在的程序瑕疵问题。该案中电梯增设方案调整后未再次征求原告业主的意见，也未进行专门表决，仅对业主意见表予以公示，虽然未实质改变结果，但可能进一步激化高低层业主矛盾。
（二）阻拦电梯增设工程纠纷
实践中，反对增设电梯的往往为低层业主，他们在业主数量和产权面积上的占比均占少数，故难以通过表决实现目的，因此，在电梯安装过程中出现了反对者或者反悔者阻拦施工的纠纷。
案例2：
2019年，某小区高层业主欲加装电梯，经投票表决，全部业主均同意加装电梯。2020年，电梯公司入场施工后不久即遭1层业主阻拦，工程难以进行。4~6层业主遂起诉要求1层业主停止阻碍电梯安装施工。
一审法院经审理认为，1层业主在征集业主意见时知晓情况，且未在公示期间提出异议，其“不知情”的说法不能成立。涉案楼宇加装电梯事项符合相关法律规定的业主同意比例，且也已按要求进行相关流程。原告加装电梯的行为合法有效，被告不应阻挠。因此，依法判决1层业主停止对电梯安装施工的阻挠和妨碍。判决后，被告不服提出上诉。二审法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。
该案是典型的1层业主在表决后反悔，对电梯增设工程加以阻拦引发的纠纷。案例中，被告的行为违反诚实信用原则，固然应承担败诉结果，但在表决时即明确表示反对，却因表决结果而被迫接受电梯增设的低层业主又应如何维权呢？
（三）损害赔偿纠纷
因电梯增设遭受损失的低层业主应如何救济？可否主张损害赔偿？
案例3：
2021年，贺某等10户高层业主达成协议加装电梯，并按规定办理了相关手续。公示期间，1层业主杨某未提异议。施工过程中，杨某认为电梯的运载箱遮挡了其住房的通风、日照及采光。协商无果后，杨某将贺某等人诉至法院，请求判令被告消除因电梯修建给其生活造成的不利影响，恢复其住房的通风、采光及日照条件，并赔偿损失3万元。
法院经审理认为，案涉楼房加装电梯事项已经该单元专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总户数2/3以上的业主同意，并进行了公示。公示期间，原告未提出异议。加装电梯事项已取得了建设工程规划许可证，故案涉楼房加装电梯及施工符合法律规定，原告应予配合。同时，电梯位于该单元对面绿化带内、正对楼梯间布置，不占用原有入户通道，对该单元住户窗户没有直接遮挡，对原告住房的通风、日照及采光也没有直接影响，没有构成对原告的侵权。因此，法院以原告的诉请理由不充分、证据不足为由驳回其诉讼请求。
该案为典型的低层业主在电梯增设后向高层业主主张损害赔偿并要求恢复原状的案例。从该案可见，低层业主对于其损害赔偿主张存在举证困难，最终因证据不足败诉，未能得到救济。
上述3类典型纠纷虽存在于电梯增设的事前、事中、事后3个阶段，但其实质均是因增设电梯带来的高低层业主之间利益失衡所致。因此，如何衡平高低层业主的利益，在电梯增设工程中显得尤为重要。
二、文本梳理：增设电梯的表决规则
法律上，增设电梯涉及业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物共有部分享有共有和共同管理的权利。是否增设电梯事关全体业主的切身利益，业主对此享有表决权。我国虽未就电梯增设制定专门法律，但可从现有法律规范中寻找相关的表决规则依据。
（一）我国法律对业主表决权规则的规定
过去，对于既有住宅增设电梯的法律性质属于“改建、重建建筑物及其附属设施”或“对共有的不动产或者动产作重大修缮”存在一定争议。前者适用物权法第七十六条规定，应经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；后者适用物权法第九十七条规定，应经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。笔者认为，从法解释学角度解读法条文本，“改建”指在原有基础上改造建设，“重建”指重新建设或建立，“修缮”指修理、修补。增设电梯系在旧房基础上新建电梯，对旧房而言系增加附属设施、改造房屋性能，而非对原有电梯的修理修补，故既有住宅增设电梯应属于“改建、重建建筑物及其附属设施”。
民法典第二百七十八条在物权法基础上进行了细化完善，规定改建、重建建筑物及其附属设施应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，同时经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。由此，确定了当下既有住宅增设电梯“双2/3+双3/4”的表决权规则。这一规则更加注重业主的参与度和表决权行使过程的规范性，实质上下调了业主同意意见的占比要求，降低了增设电梯的表决通过难度，有利于更好更快地推进电梯增设进程。
（二）各地规范性文件对业主表决权的规定
为落实和推动电梯增设工程，各地结合本地情况制定了相关规范性文件。为避免增设电梯引发高低层业主纠纷和对立，导致治理后患，最初，各地大多规定电梯增设需经全体业主同意，如《西宁市既有多层住宅加装电梯工作实施方案》至今仍规定加装电梯应经所有业主同意。在此种规范下，业主对是否增设电梯拥有一票否决权，只要有一户业主不同意，就无法增设电梯。低层业主出于对自身利益的考虑，难免存在反对意见，这种一刀切的规则一度使既有住宅增设电梯工程陷入困境。
有鉴于此，各地开始调整政策，规则逐渐靠向物权法第七十六条规定，要求增设电梯需征得双2/3业主同意，或者附加无业主持反对意见等条件，如《北京市老旧小区综合整治工作手册》。
民法典颁布后，各大城市陆续参照民法典第二百七十八条规定修改规范性文件中既有住宅增设电梯的表决权规则，如《上海市关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯工作的若干意见》《广州市既有住宅增设电梯办法》《南京市既有住宅增设电梯规划管理办法》《成都市人民政府办公厅关于进一步促进既有住宅自主增设电梯工作的实施意见》《杭州市人民政府办公厅关于积极推进老旧小区住宅加装电梯工作的实施意见》等。可见，民法典确定的“双2/3+双3/4”已逐步成为全国既有住宅增设电梯普遍适用的表决权规则。
三、理论解析：现有规则的法律逻辑
民法典规定的“双2/3+双3/4”表决权规则有其内在的法律逻辑和理论基础。
（一）相邻权义务
相邻权，指相互毗邻的不动产所有人或使用人之间为合理行使其所有权或使用权而享有的要求其他相邻方提供便利或接受一定限制的权利。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。电梯的增设不仅能提升高层业主出行自由、生活质量，在突发意外、疾病的危急时刻更有利于及时救治伤患。且根据民法典第二百九十一条关于相邻通行权的规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。应该说，传统民法中相邻权（包括地役权）所涉利用土地均指向相邻平面空间的土地。高层建筑是现代社会发展的产物，相应出现了楼上楼下的相邻关系，其土地利用的范畴有必要扩大解释为相邻立体空间的利用。对应到电梯增设中，可理解为低层业主需为高层业主的出行提供平面土地和立体空间使用的便利。基于此，低层业主应在增设电梯问题上提供便利。
（二）少数服从多数原则
如前文所述，高低层业主作为建筑物区分所有权人，对于其居住的楼栋均具有共有和共同管理的权利，是否增设电梯应由业主共同决定。少数服从多数是民主社会集体决策最核心、最根本的原则，所得出的决策结果也最高效、最接近公平。我国历来讲究民主、平等，少数服从多数是共同决策的通常原则，也是社会实践惯例。相比持反对意见的低层业主，支持增设电梯的高层业主占据多数优势。同时，既有住宅增设电梯也更加符合社会长远发展和人们生活需要。
（三）社会价值取向
人口老龄化日益加剧给社会保障和公共服务带来巨大压力，居家养老将成为我国社会最重要的养老方式之一。而考虑我国人口众多、经济发展不平衡不充分等因素，短期内无法实现老旧小区重建，既有住宅增设电梯是目前老旧小区适老化改造的重要手段，也是落实居家养老的必要条件。自2018年起，国务院政府工作报告中数次提及要推进老旧小区改造，完善配套设施，支持加装电梯。2022年政府工作报告中再次提出“再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造”。同时，政府出资补贴老旧小区增设电梯，也是扩大内需的重要手段之一，有利于在后疫情时代推动经济增长。因此，增设电梯是提升人民群众生活水平的有力推手，是政府改善民生、发展经济的宏观政策，也是社会主义核心价值观和绿色发展理念的现实要求。
四、实践反思：现有规则的现实后果
虽然现有的既有住宅增设电梯表决权规则有诸多合理性，但不可否认的是，当前规则制度下增设电梯实际上对低层业主造成了损失，某种程度上也为社会治理带来了一定挑战。
（一）居住条件下降
1.缩小公共空间
由于未规划电梯位置，老旧小区大多需在住宅楼旁搭建电梯。如果每栋楼都增设一部电梯，必然会挤占不少公共空间，导致车库、过道、绿化地、空地等公共活动区域缩小。
2.影响采光通风
在住宅楼外搭建电梯井、安装电梯，难免会影响住宅的采光通风，且往往对低层住户影响更大。
3.造成环境污染
电梯的增设可能占用住宅楼周围的绿化区域，降低小区绿化率；在施工时存在扬尘和噪声污染；建成后，电梯的运行也可能产生噪声，影响居民休息。
4.存在安全风险
老旧小区大多年代久远，增设电梯工程不小，可能对住宅楼的地基、外墙、管线等有所损害，造成安全隐患。
（二）经济利益受损
从市场经济角度看，对于没有电梯的老旧住宅，低层房价相对更高，更易出租出售；电梯增设后，高层住宅会增值，低层房价即便不贬值也会低于高层，且较难交易，因此，增设电梯会直接造成低层业主经济利益损失。这种损失最明显、最直观，也往往成为低层业主反对增设电梯的主要原因。此外，实践中高层业主增设电梯并非全为出行便利，也伴随对经济利益的追求。趋利避害是人的本能，这种做法无可厚非，但低层业主同样应有追求利益的权利。
（三）邻里矛盾加剧
司法实践中，低层业主反对增设电梯的原因还包括既有的邻里纠纷。中国社会是人情社会，同样条件下，若邻里关系和睦，低层业主对增设电梯的异议较小，多能协商解决；若邻里之间本就缺乏沟通、存在摩擦，增设电梯会受到更大阻力。此外，如果在增设电梯的动议、协商、表决等过程中不能处理好高低层业主关系，即便顺利增设了电梯，也会恶化邻里关系，进而埋下后续纠纷隐患，产生社区治理的不和谐、不稳定因素。
增设电梯客观上对低层业主造成了损害，导致了高低层业主之间的利益失衡，但当下的法律和各地规范性文件并未规定低层业主的救济途径，因此，低层业主只能通过反对电梯增设来保护自身利益，若反对无效而又得不到补偿，则进一步加剧矛盾，造成新的纠纷。
五、改良路径：现有规则的完善进路
少数服从多数原则不代表漠视少数人的牺牲。近年来，因老旧小区增设电梯产生的纠纷层出不穷，既是社区治理中的棘手问题，也是司法审判中的难点痛点。正如卢梭所言，恰恰因为事物的力量总是倾向于摧毁平等，所以立法的力量就应该总是倾向于维持平等。我们有必要在现有制度中完善对低层业主的救济机制以改变这种不公，即在民法典和地方规范性文件中明确规定电梯增设后高低层业主之间应该协商确定对低层业主的补偿。无法协商一致的，低层业主有权主张损害赔偿。
（一）理论依据
实践中，不乏增设电梯后高层业主主动筹集资金对低层业主表示感谢和补偿的情况，不仅融洽了邻里关系，也取得了良好的社会效果。事实上，对于低层业主的补偿有其内在法理依据。
1.相邻权义务
相邻关系是相互的，相邻权是权利和义务的对立统一。高层业主享受了低层业主配合增设电梯所提供的通行便利，也应当对低层业主使用该部分平面土地和立体空间给予便利。而增设电梯限制低层业主对该部分空间的使用，高层业主理应提供补偿。
2.公平原则
公平原则是民法基本原则之一，要求民事法律关系双方利益均衡，合理分配义务。增设电梯客观上对低层业主造成了损害，给高层业主带来了利益，故受益的高层业主应对受损的低层业主进行补偿。
3.损害赔偿原则
法谚云“有损害必有救济”，对损害的赔偿是公平正义的自然法要求，也符合民法典平等自治的价值观要求。增设电梯是低层业主对自身权利的让渡，并因此遭受了客观损害。良法善治不应通过道德绑架要求低层业主无私奉献，而应对其损害加以必要救济。
因此，为了更好地开展电梯增设工程，推进社会适老化改造，应当赋予因增设电梯遭受损害的低层业主相应的救济机制。具体而言，可分为电梯增设的事前、事中、事后3个阶段和损害赔偿请求权。
（二）事前：注重流程规范
1.保障业主知情权
保护低层业主的合法权益，必须保障其知情权，确保所有业主均完全知晓电梯增设事宜，也有平等参与投票表决的权利。我国《住宅建筑设计规范》规定7层及7层以上的住宅楼要设电梯，因此，绝大多数老旧住宅都是6层楼。若把1、2层视为低层，3~6层为高层，则高层业主数量正好符合现有表决权规则中规定的2/3的业主参与比例。也即，若高层业主全部同意增设电梯，则低层业主即使全部缺席表决或在表决中全部表示反对，也不影响最后结果，本文案例1即是如此。
实践中，由于相关部门宣传组织不善、业主对增设电梯程序不清、电梯公司因利助推等多种因素，既有住宅增设电梯的动议阶段往往存在程序瑕疵，导致业主未能充分了解电梯增设方案、知晓其利弊，也没有机会表达自己对增设电梯的意见，甚至存在为尽快推进程序而故意绕过低层业主径行投票表决的乱象。这完全违背民主原则，会进一步激化矛盾。
因此，应强化对表决事项的公示要求，在小区公示栏、楼栋入口明显位置、业主微信群等线上线下多个渠道告知设计施工单位、安装方案、施工时间、资金来源等电梯增设相关事宜，确保相关业主（尤其是低层业主）的知情权和表决权。
2.规范表决程序
地方规范性文件应对表决程序进行细化规范，尽量保证表决过程公开、透明、合规。（1）应在街道、社区指导下就增设电梯召开专门的表决会议。（2）表决会议应当由业主大会或业主委员会主持，必要时可请社区工作人员、老党员等参与见证。（3）正式投票前，应再次向参与表决的业主代表充分说明表决内容、表决方式等相关事宜，答复业主疑问。（4）表决后，应对表决结果进行公示，并明确公示异议期、异议表达途径等。
3.完善异议机制
在低层业主对表决占绝对劣势情况下，如果其对增设电梯造成的侵害没有申请复议或撤销的权利，将造成极大的不公。民法典第二百八十条第二款规定了业主撤销权，即业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。应参考此条内容设置少数业主的撤销权，即当增设电梯的决议侵害低层业主合法权益时，业主有权主张撤销。
（三）事中：强化技术处理
1.充分讲解政策规划，提高认识
社区、居委会、业主委员会、物业等组织应加强关于老旧小区增设电梯政策法规的宣讲，并结合实际情况介绍本地增设电梯的经验效果、电梯增设前后居民的反馈意见等，调动业主对电梯增设的了解程度和参与积极性，提高对城市规划的认识，尽量争取群众的理解和支持。
2.科学设计安装方案，减少影响
在电梯设计施工阶段，应落实“一栋一策”，根据每栋楼的实际情况、业主的特殊需求科学调整和优化施工方案，尽量减少增设电梯的不利影响，最大程度保障每一户业主的利益。
3.一并改造低层问题，实现普惠
老旧小区的适老化改造不应局限于增设电梯，而要注意全面改造，实现全体业主普惠。老旧小区往往还存在线路老化、管道失修、下水不畅等困扰低层业主的问题，因此，不妨综合考虑住宅既有问题，在增设电梯的同时对住宅的线路、管道、下水等设施设备进行统一更新，让低层业主也能享受适老化改造带来的福利，实现共赢。
（四）事后：完善补偿机制
在电梯增设中，片面要求低层业主以大局为重、为集体利益牺牲个人利益是不可取、不长久的，这可能导致更大的问题、更深的矛盾，反而阻碍工程进展。解决因增设电梯造成的矛盾纠纷、顺利推进民生工程建设，最终落脚点仍在于衡平各方利益。老旧小区增设电梯的制度设计必须找到高低层业主之间的利益平衡点，即对低层业主的补偿机制。法律和地方规范性文件应增加对增设电梯后低层业主损失补偿的明确规定，让低层业主主张补偿时有法可依。
1.补偿主体
补偿主体应为在电梯增设后获益的高层业主。根据利益衡平原则，电梯的增设使高层业主获益、低层业主受损，高层业主理应补偿低层业主的损失。同时，由高层业主对低层业主进行补偿也可操作，且有利于巩固邻里关系。
2.补偿标准
根据损失填平原则，补偿的标准应以低层业主的损失为限。其中，房价损失可参考当地二手房指导价或业主公认的市场报价。对于居住环境的损失，因个案不同只能酌情处理，建议可在当地房地产管理部门和街道、社区的共同指导下协商处理。
3.补偿方式
对低层业主的补偿应以经济补偿为主，同时可考虑情感补偿。老旧小区增设电梯实际上也是基层治理的重要内容之一，街道、社区在此中发挥着不可替代的协调作用。低层业主积极配合、支持电梯增设工作充分展现了该业主的主人翁意识和市民社会素质能力，对此，相关部门可给予适当褒奖作为情感回报，这也可体现地方政府和基层组织的柔性治理能力。
（五）损害赔偿请求权
高低层业主之间就增设电梯造成的损失进行协商补偿固然是化解纠纷最妥善的手段，但当双方不能协商一致时，应当赋予低层业主请求赔偿的权利。民法典和规范性文件中应明确受损害的低层业主的赔偿请求权，这不仅能体现民法典的规范指导作用，也有利于促使高低层业主主动协商，同时能更完满地保障低层业主的合法权益。当然，请求赔偿的损害结果的举证责任仍应按“谁主张谁举证”规则执行。但本文案例3反映出这类损害的举证困难，仅凭法官自由裁量或依社会生活经验法则判断都难以实现，有必要由法院依职权委托第三方专业鉴定机构进行鉴定判断，再参考鉴定意见作出综合裁判。目前，尚无对此类损失的专业鉴定机构，而相关法律规定的完善是催生此类鉴定、辅助低层业主维权的必要前提。
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