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日前，惠州市发布新修订的《惠州市区既有住宅增设电梯管理办法》(下称《管理办法》)，对原有加建政策进行了延续，同时在具体办理流程、管理等方面进行了修订完善，优化加装电梯表决条件，增加业主协商程序，增设使用管理责任，维护业主合法权益，保障群众生命财产安全。
目前，管理办法已于2月20日正式实施，有效期5年。
完善制度 便利办理
全市已受理1400余宗加建电梯申请
城镇老旧小区改造是满足人民群众美好生活需要的重大民生工程，是实施城市更新行动、促进城市高质量发展的有效举措。随着生活水平不断提高，老旧住宅加装电梯的需求也在日益增强。
近年来，“既有住宅增设电梯”已连续多年写进政府工作报告。各地相继出台政策，把其纳入新一轮城市建设行动计划。2016年，我市发布实施了《惠州市区既有住宅加建电梯管理办法》，为既有住宅加装电梯提供便利，市区既有住宅加建电梯业务大幅增加。
“自实施管理办法以来，全市已受理1400余宗加建电梯申请，切实提升了居民生活质量和幸福感。”市自然资源局相关负责人表示，原有《办法》实施以来，得到有关单位、既有住宅业主、物业服务企业的贯彻和执行，市区老旧小区加建电梯办理业务大幅增加，我市既有住宅加建电梯工作取得了重大成效，达到了预期目标。
全市已受理1400余宗加建电梯申请。
该负责人表示，原有《办法》有效期已届满，该局起草了此次《管理办法》，对既有住宅增设电梯原有政策进行了延续，同时在增设电梯项目具体办理流程、管理等方面进行了修订完善。目前《管理办法》已于2月20日正式实施，有效期5年。
《管理办法》全文共二十九条，主要包括既有住宅增设电梯的适用范围、申请条件、规划管理、建设管理、安装与登记、运行维护、协商调解、具体办理流程等相关内容。
该负责人解释，《管理办法》在吸取原办法的实施经验上，对实施过程中产生的问题有针对性地进行了补充规定。例如，增加规定了既有住宅增设电梯的业主协商程序、各职能部门职责、业主表决事项、增设电梯从申请到竣工验收的办理流程、增设电梯的管理者及其责任、增设电梯后续使用管理、相关法律责任等内容，将增设电梯的质量安全主体责任和监督管理纳入增设电梯行为的全过程。
优化条件 维护权益
申请人需取得受影响业主同意
一直以来，加装电梯的阻力之一就是低层住户不同意。有多少业主同意就可申请成为了顺利实施的关键一环。在原办法中，其表决条件为“申请既有住宅加建电梯，须经加建电梯住宅总户数三分之二以上业主的同意。”
在实际操作中，为避免沟通麻烦，部分加装电梯筹备组往往会利用“三分之二规则”绕过这些低楼层的少数反对业主。虽然可以顺利申请，但业主反对声音仍是存在的。在惠城区人民政府网络问政平台上，类似的低楼层业主投诉帖时有出现。这种方式在一定程度上加快了加建电梯的速度，但也埋下了社区矛盾的隐患，有时还会演变成业主对峙或冲突。
一般来说，为了顺利完成加装，低层业主应当基于睦邻友好原则给予其他业主安装电梯的便利并接受一定的限制，高层住户也应尊重低层相邻权人的物权权利，充分考虑可能给低层住户造成的影响。
老旧小区加装电梯
“加装电梯涉及的法理、情理错综复杂，邻里之间应多一分理解和包容。”具体负责受理业务的惠城区自然资源局建筑规划报建股相关负责人有感最深。该负责人表示，这都需要政府搭建起更加通畅的沟通渠道，倾听民意，找到业主、邻里之间利益的最大平衡点。
市自然资源局相关负责人表示，对此，《管理办法》对表决条件也进行了相应的完善和引导，明确既有住宅增设电梯的意向和建设工程设计方案应当由本单元或者本幢房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的条件。同时，增设电梯拟占用业主专有部分的，还应征得该专有部分的业主同意。
在申请后，自然资源行政主管部门严格审核建设方案等文件并公示不少于10日。根据《管理办法》，公示期间业主或其他利害关系人对增设电梯事项提出的意见，自然资源部门应当及时处理，并回复处理结果。
“必要时可以采取听证会、论证会等方式听取各方意见。”市自然资源局相关负责人介绍，公示期间，业主或其他利害关系人提出增设电梯直接影响通风、采光或者通行，构成严重遮挡的，自然资源主管部门将安排工作人员进行现场勘察。对确实构成严重遮挡的，将要求申请人再次征求受影响业主或其他利害关系人的意见并取得书面同意意见，或者修改建设工程设计方案，避免少数业主的合法权益遭到损害。
强化责任 保障安全
施工图审查把好结构安全关
不同于新建住宅的框架结构，部分建设于上世纪末及本世纪初的既有住宅均为框混结构。在部分楼栋电梯加装建设过程中，由于没有预留电梯井的位置，通常都面临着墙体的结构变化等情况。
加建电梯是否会带来楼体安全隐患？如何确保电梯加建的安全性成为大家关心的点，也是《管理办法》优化的方向。
“是否满足防火安全间距、保障消防通道、消防车可达性、人行疏散通道和结构安全等内容都要审查。”市自然资源局相关负责人表示，《管理办法》进一步强化了增设电梯项目质量和安全的监督管理。确保增设电梯项目的质量和安全。明确了增设电梯项目电梯井道的建设工程应由具有相应资质的单位进行勘察、检测、施工图设计和审查、施工以及监理。
根据《管理办法》，既有住宅增设电梯应当向属地自然资源部门申请办理建设工程规划许可证，原批准图纸上已明确标识预留电梯井的除外。同时，在加建工程开工前应向住房城乡建设部门申请领取建筑工程施工许可证，限额以下的增设电梯工程可以不申请办理建筑工程施工许可证。
为了确保各部门及建设机构行为规范，《管理办法》要求建设单位在增设电梯建设工程规划条件核实后，依法组织竣工验收和办理竣工验收备案，并向市城建档案馆移交建设档案，建档留底督促企业规范建设行为。
除了建设后续使用管理涉及到安全问题。该负责人表示，新管理办法规范了增设电梯的后续使用管理内容，重点对后续管理的责任主体、变更管理、委托管理等问题予以明确。
《管理办法》规定，同意增设电梯的业主应共同委托物业服务企业或其他机构管理电梯，受委托的物业服务企业或其他机构为电梯使用管理者。如果未委托的，应协商约定其中一个业主为使用管理者，其他业主共同承担安全管理等责任。两种情况的使用管理者都将履行特种设备法律相关法规规定的电梯使用单位的义务。
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